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[中國內地]
昆明呈貢鬼城真相調查:大量空置房為企事業單位內部團購
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作者:
chnluer
時間:
2013-12-20 07:57 AM
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昆明呈貢鬼城真相調查:大量空置房為企事業單位內部團購
隨著"新昆明"戰略實施以及2011年呈貢撤縣設區，呈貢新區成為承載雲南打造面向大西南"橋頭堡"戰略的起步區與先行區。不過，美國《外交政策》雜誌近來的一組攝影報道，卻使呈貢新區陷入"鬼城"風波，引起輿論關注。
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自12月4日起，《每日經濟新聞》記者歷時一週深入昆明呈貢展開調查，通過實地調研，採訪當地知名學者、相關企業、普通民眾、政府主管部門等多個層面後發現，呈貢目前的確存在人氣、商氣的嚴重不足。
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不過，呈貢新區在産業引入、低碳城市建設、高校聚集、現代服務業上卻有著相對明確的發展思路，比如打造"亞洲花都"鬥南國際花卉産業園區、雲南白藥産業基地等數個上百億元的重大項目以及大學生創業園區等。
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而對於人氣不足問題，當地主政官員介紹，其正積極調整城市規劃，比如增加混合用地、商業網點佈局、公共交通等。一個正在探索中的"呈貢模式"已躍入這座高原新區的建設藍圖之上，呈貢能否開創一條不同於深圳模式、浦東模式、濱海模式的新模式，值得期待。
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在雲南大學經濟學院教授、博士生導師徐光遠眼裏，呈貢新區似乎已經進入"工地時間"。
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無論是佔地兩萬餘畝的大學城，還是新崛起的市政府辦公區，《每日經濟新聞》記者身臨其境，朝四面八方望去，映入眼簾的除了樓盤，還是樓盤。
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記者通過調查走訪發現，在呈貢新區，無論是大學城片區，還是整體搬遷過去的昆明市政府辦公區附近的住宅區都存在較高空置率。不過一些超高層項目還在加速建設，在幾個大項目的售樓部周圍，停靠的私家車很少，進出售樓部的人也不多。
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目前呈貢新區人氣、商氣的嚴重不足是無法回避的問題。呈貢區經濟貿易與投資促進局黨委副書記李亞京認為，從現狀來看，目前呈貢規劃結構方面存在問題，規劃功能與定位跟新區發展尤其是第三産業的發展不匹配，比較滯後，有些規劃過於細化，對人氣、商業聚集有一定的影響。新區發展還需要一定的時間和過程。
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"現在房子先蓋起來了，沒有産業，'築巢引鳳'等著大家買房。但如今在呈貢買房的人幾乎都是投機被套。政府曾給出巨大的紅包，每平方米為兩三千元，大家認為便宜都去購買，但最後造成'有價無市'，不能變現。"徐光遠表示，從建設理念來説，新區在建設過程中出現偏差，彼時昆明想新區開發與舊城改造同時進行，但財力有限，人口容量也不夠，造成現在呈貢尷尬的局面。
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大量空置房為團購房源
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12月6日，《每日經濟新聞》記者趕赴呈貢新區的大學城附近調查發現，圍繞大學城片區，在昆明理工大學、雲南師範大學、雲南民族大學等周邊集中的大量超高層住宅，白天非常"亮眼"，但到了晚上，看不清樓盤身影，僅能看到稀疏的燈光。
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據雲南大學材料係一名大三的學生介紹，之前外國記者所拍下的"鬼城"照片就在昆明理工大學附近，那裏是大學城教職工樓盤聚集區。
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次日，記者來到昆明理工大學旁邊一個名為"書香大地"的項目社區，在這些樓盤的週邊雖有一些開業的底商，但不少正在裝修或招租，小區進出人流很少。
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昆明安信地産經紀機構大學城片區的一名置業顧問告訴記者，僅書香大地社區就有30多棟樓盤，每棟都在30層以上，但入住率不足1/3，有些老師把房子裝
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修一下，也是為了上課之餘暫住，其他時間多數在城裏。除了書香大地之外，附近幾所大學校區還有天水嘉園、雨花毓秀、實力錦城等大盤項目。
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實際上，記者調查走訪了解到，除了大學城片區之外，昆明市政府辦公區附近的住宅區也存在較高空置率，有些超高層項目還在加速建設。
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"市政府為公務員建了住宅，為教師配了公寓，但現在入住率很低。大學城老師的家人在主城，沒有哪個家庭願意搬到呈貢，因為公共配套非常不完善。"徐光遠表示。
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與昆明市政府辦公區僅一條馬路之隔的昆明三中，早在2011年就在呈貢落地招收首屆學生。但昆明三中初中部一位不願具名的教師向記者介紹稱，大部分三中老師都是兩地跑，學校為他們分有一套公寓，他們在呈貢也基本買有一套商品房，但她所在辦公室的15名教師，裝修比例才1/3。
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深圳至祥置業（昆明）有限公司研究中心總監田志余向《每日經濟新聞》記者介紹稱，大量的空置房其實是伴隨昆明市政府、高校主體搬遷後內部團購形成的房源，包括奧宸、白龍潭俊園、昆百大3個公務員小區以及雲大天潤康園、昆工書香天地等多個大盤，早在2009年已開始團購，基本上是以配建形式先後被企事業單位職工買下。
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"他們也是跟著政策走的，相當於開發商和學校、政府單位簽了協議，企業來開發樓盤，前期也能拿到這些錢。但是包括公務員、教職工這些群體在昆明市裏基本上都是有房産的，要這些人過去（呈貢），前提是新區的生活便利。"田志余補充説。
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《每日經濟新聞》記者從至祥置業研究中心提供的數據了解到，僅企事業單位職工樓盤就有11個，除了前面8個項目之外，還有雲南白藥內部職工小區、米蘭園、惠蘭園等3個社區，總計房源超過4.5萬套，最小戶型80平方米，最大戶型280平方米，總建面近740萬平方米，總佔地5842畝。按照呈貢區總共2.16萬畝的土地供應量，這些企事業單位樓盤佔比超過1/4。
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據了解，雲南能投集團早在2008年就在呈貢有一個重大項目，據去年進入該項目公司上班的徐某介紹稱，真正定居的都是呈貢本地人，呈貢空氣好，適合修身養性，在呈貢上班的"70後"比較適應，但"80後"不太適應，主要是娛樂場所、便利店等較少。
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值得注意的是，除了大學城、市政府辦公區附近的住宅房之外，目前呈貢新區因為拆遷而建的大量安置房也即將進入交房階段。
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記者在呈貢吳家營片區走訪完畢後，吳家營街道辦事處主任董姣邊開車邊指著路邊的一大片嶄新樓房，説那些就是即將交房的安置房小區。
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遊走在昆明高房價邊緣
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如果從曉東村出發，沿著地鐵一號線一路南下，直到大學城南站，這裡兩邊的地鐵樓盤高聳林立，把號稱"昆明第一大道"的彩雲路與地鐵一號線夾在中間，讓充滿現代氣息的彩雲路也顯得不夠開闊。
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無論是佔地兩萬餘畝的大學城，還是新崛起的市政府辦公區，映入記者眼簾的是大量的樓盤。
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令人記憶猶新的是，記者在呈貢新區區委宣傳部辦公室裏，向南邊唯一的一扇窗戶望去，一座號稱"全球第八座ICC"的呈貢ICC環球廣場正在拔地而起，這座摩天大樓幾乎遮擋住了窗戶的室外風景。
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實際上，隨著昆明市政府機關的整體搬遷、大學城建設等，呈貢新區的房地産業曾經一度火熱。
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呈貢新區區長繆軍在2013年初的政府工作報告中透露，過去五年累計完成徵地4.72萬餘畝、搬遷居民1萬餘人、拆遷各類建築65.8萬平方米，共完成土地供應2.16萬畝，但他還特別強調説，目前項目特別是地産項目推進難度大。
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繆軍所述並不意外。實際上，呈貢新區在內的整個昆明樓市也都是當前國家樓市政策調控的重點區域。呈貢新區發展與改革局副局長袁海鴻在接受《每日經濟新聞》記者採訪時坦言，呈貢房地産目前正處在建設之中，當前樓市的限購政策對它的影響很大，它的發展需要一定的時間。
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受限購及其他因素影響，"呈貢的房價起伏變化不大。目前，整個呈貢新區的均價才每平方米5000元出頭。"田志余表示。
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而來自至祥置業研究中心的一組數據顯示，自2008年以來，昆明樓市一路火熱，其新盤均價由2008年4598元/平方米，經過2009年、2010年緩慢上漲之後，到2011年已飆升至8667元/平方米，今年前11個月均價高達8863元/平方米，在西南省會城市中排名靠前。
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而近日，雲南某家媒體高層向記者坦言，幾年前，他在某開發商的遊説下曾以5000元出頭的市價在呈貢買下一套房子，當時開發商説，過不了多久，房價肯定漲到每平方米6000元或7000元，但現在一直沒漲上去，想套現也不太容易。
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對此，雲南實力集團行銷總監、武漢大學經濟學博士李勇向 《每日經濟新聞》記者表示，"我一直認為，呈貢新區的樓市價值是被低估的，這與廣州是一樣，原來番禺市房價每平方米3000多元，那時因為路沒修通，地鐵也不通，現在番禺區房價為每平方米一兩萬元。因此，隨著交通的通暢，城市價值與區域價值就會提升起來。"
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未被激活的地鐵經濟
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從昆明主城到呈貢，必須先打車到曉東村，隨後再坐昆明一號線地鐵。而曉東村站僅是地鐵一號線南段的起點站，目前該地鐵的運作區間僅在曉東村與大學城南站之間，單程票價5元。
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對於普通百姓來説，如果在昆明東站乘車到市政府辦事，首先要花兩元錢乘坐公交車，再換乘地鐵。如果單坐公交，耗時至少1個小時。
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"原本地鐵修好了，大家都寄予厚望，但地鐵營運效果不好。大家不願坐，價格也不便宜。"徐光遠表示，地鐵開通後，一個車廂通常只有三五個人，昆明地鐵票價高、坐的人又少。
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李勇表示，"地鐵沒有跟整個主城區連通，現在雖説到呈貢的地鐵開通了，實際上地鐵只是在一段區間運作。地鐵只修了一半，因為資金等各方面需要慢慢來，到今年底，地鐵才會連接主城區。"
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雲南財經大學房地産與土地政策研究中心主任張洪向 《每日經濟新聞》記者表示，目前很多呈貢上班人群都是自駕車一族，僅開車在路上都需要一個小時左右。不過，今年底輕軌一號線完全建成後，主城區與呈貢新區的時間距離將縮短到20分鐘，將對呈貢新區起到極大的刺激作用。
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此外，呈貢新區計程車偏少、公交站點距離較遠、公交線路較少等也都是顯而易見的交通問題。
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曾任呈貢新區政務服務管理局局長、黨支部書記的楊相國在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，今後昆明地鐵三號線、五號線都會開通。對於呈貢來説，目前應該圍繞大的交通運輸系統做好服務，現在缺少計程車管理服務中心，政府也在積極爭取把它做起來，而對於目前沒有的像昆明東站、西站、北站等大站點，呈貢規劃中的客運服務中心也要儘快做起來。
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對於外媒所稱的呈貢 "鬼城"，楊相國向《每日經濟新聞》記者解釋説，"這是國外媒體炒作呈貢，還把呈貢列為10大'鬼城'之一。有幾張照片，地點在昆明理工大學室內體育館，周邊任何人沒有，就説這個地方是一個鬼城。。"
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在楊相國看來，現在外界瘋傳呈貢是鬼城，存在幾個誤導，其中之一是曾有説法稱呈貢只有十幾萬人，修了幾萬套房子，其介紹，實際上，前年呈貢人口已突破30萬人，經濟總量已過100億元，這也是國務院撤縣設區的硬性條件。
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袁海鴻表示，按照原來的規劃，居住區、商業區、辦公區是分割的，現在加快出讓混合用地，減少人流與汽車、公交使用頻率，提高低碳效率。
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"今年，我們完成了呈貢新區2011年~2020年商業網點規劃佈局，這將對提高新區的商氣有決定性的作用。"李亞京透露。
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而呈貢新區區委書記周峰越前不久曾向相關媒體表示，"城市規劃建設有一個過程，當它仍在建設之中，因為某個時間點某個路段人少車少，就稱其為'鬼城'是不客觀的。"
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