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標題: [馬來西亞] 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚 [打印本頁]
作者: qqonqq    時間: 2014-7-20 11:17 AM     標題: 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚

（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
3 G6 v+ t% S! j! K8 ?. ]: Ywww3.tvboxnow.com專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。www3.tvboxnow.com: Z# R6 @' p& D1 _% v
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”tvb now,tvbnow,bttvb( y$ r2 S2 K" m3 E4 s! @: O( a
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
4 Y2 E5 ~; s! Q6 ]; Ctvb now,tvbnow,bttvb林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
- l8 s, E; O+ X: G9 h: `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”7 M* L5 z# w- Z9 y2 O! c& ]

8 R2 H+ G9 A6 I5 U. Y新打房措施影響大
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2 H) D6 {. U2 r! @3 |; w% Ktvb now,tvbnow,bttvb林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
# R: \; v2 G: v雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
, j. G+ v9 L, y- w他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。公仔箱論壇% _! O6 u  z3 V( K0 ]  x- Q3 }
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。/ N9 _3 E- {! p* ~' f$ t( W9 o
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新手可從次級市場下手www3.tvboxnow.com; W/ I' |1 A  Y+ `) Q: M% a
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& {& ~& j! d- T- Q5 ~5 v
產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
7 c) |5 e! y* `6 _6 ?tvb now,tvbnow,bttvb黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。公仔箱論壇3 ~' p: f! x5 d5 V# L, R
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
! ^8 o" a! M$ t: zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
2 T9 Q* P# S. W, w) t/ W公仔箱論壇她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
+ z- e3 p3 a* B4 |8 ~7 c) c7 s公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, p* e& c# ~, {+ P9 R
現代人買房收租公仔箱論壇& g% n7 g1 O$ }" L7 t6 H

  D; B) |( F# C- ]3 h9 h. e1 u2 QiProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 i9 X- t3 v3 w; }, \
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
3 n+ s) V# e" F6 d) F7 ^4 Ytvb now,tvbnow,bttvb她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
  L% t$ j! m0 Q% g1 F所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。) D6 ]1 y/ t% P9 N
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
7 N" o0 u% `$ W/ ]- y* U: u公仔箱論壇“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”tvb now,tvbnow,bttvb! c1 S, H/ D+ [2 z( x
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。: h- z$ M. I& J& y6 I
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) a: H- S. e# q& j# V

  q, ?$ p3 K3 ~) i6 u: l, s  itvb now,tvbnow,bttvb適時調租增現金流
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0 u( M* Z' Z8 T公仔箱論壇黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
3 [" s% G; ]* Gwww3.tvboxnow.com“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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* y" H' w4 w2 [" B# h, V3 C  R0 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。隆房價跟不上獅城水平
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ T) \  c& h& R$ q
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。* s& c' n  T* o) }
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。tvb now,tvbnow,bttvb9 g3 `7 m1 n' G; O" _2 k6 Q. \

2 K9 o- I( W, ~8 X! B( _0 B, Pwww3.tvboxnow.com高鐵將建設7個站點" p9 b7 N4 o, V0 a: b

- o- L7 n& Y5 X2 g% `: PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
! ]0 D9 C; L5 w8 dtvb now,tvbnow,bttvb何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。公仔箱論壇# j2 ]( ]. m' {. x' R$ N( o
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
0 k2 A( A$ _0 g/ xwww3.tvboxnow.com他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
1 @; }6 S, d0 p; _( Dwww3.tvboxnow.com“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
7 n: Q8 S$ G! G4 u+ f“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”& C8 L) l) P( u. D$ h0 ~! A) A/ Q
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。( C1 w2 c' w8 b; e; F$ o8 b2 V9 w
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
# t6 C) U6 n- L* i) g; {何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。www3.tvboxnow.com% o" q- u# _# T9 G6 x: D
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獅城填土將增50%面積# Z4 O5 N; U( z* B3 W

& G- ?, u- A9 C# q" N/ jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。www3.tvboxnow.com! Y9 i) @7 W5 d! ~7 E3 u
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
* I  z$ Q7 t, C, D6 k- \- f$ U公仔箱論壇“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! U5 r% g- @( z8 W8 N. m2 l. q- M
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* q& u! L: D/ B" |3 }% i4 V
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
7 S3 O; }+ F6 V  n/ XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 F  k7 x$ A7 q0 d  x0 A: W3 U* o$ d) sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。了解購屋法律免惹麻煩www3.tvboxnow.com' n/ F  _0 }/ T2 `) V/ Q6 ~: N- `, e, N

" K4 N# k. F& E& o8 @6 N( ~公仔箱論壇律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。+ b' Q# W, O8 ?5 u0 y
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
1 |/ T+ y. D" C" _7 kwww3.tvboxnow.com他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。www3.tvboxnow.com  i& t1 t5 J9 t7 L! V# J
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。公仔箱論壇0 D$ W( p! d; i& q4 q# H/ ?8 S

“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”

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& A3 C0 `) H6 @大馬法律完善公仔箱論壇  i3 }3 o  k) ^! ^' n

, ~) s. j0 m6 ?" `# _& T) C: l陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
# o6 x9 I3 Y# c$ t8 H  l  Iwww3.tvboxnow.com他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
5 ]* }2 U8 m" `" v) b4 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; x; h! O/ R. V+ V' t. h
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
( o. X. I- i! b9 owww3.tvboxnow.com陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# v# H4 Y* i& o6 g7 p, @6 `

& B- }" z# E% d; a: R" c& w: w明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。$ d; @2 ]% V2 s8 I# G- J
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。& }* Z/ C$ A$ E
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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政府講很快做很慢公仔箱論壇, K1 ~2 B) c( t9 w& Y
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
6 F5 E! w2 Q# w  Q! ]' J陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。www3.tvboxnow.com' j1 y% Y4 i$ [7 k9 Y% O
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。# E% a, a/ e) N1 B8 v: i
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。公仔箱論壇7 B/ g' r3 W/ X" o( ^0 P
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。”



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