讓高房價現出醜惡原形

本帖最後由 chnluer 於 2013-10-11 07:13 AM 編輯

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房價走勢在中國似乎已無歧義，因為結局只有上漲、上漲、再上漲！這不僅在全世界成為談資，甚至有望成為人類歷史上、與萬里長城並列的一大奇觀！中國政府操縱經濟增長指標、控制地產泡沫顛撲不破的能力，

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甚至令奧巴馬、普京等也驚為天人、自嘆弗如！

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的確，中共中央政治局把“房地產調控要穩慎”、“防止金融危機”作為基本的指導思想，“促進房地產市場穩定健康發展”由此成為當前房地產政策的不二選擇。有什麼樣的政策，就有什麼樣的輿論。儘管房價高聳雲端，但那些認為樓市勢必崩盤的人，將被視為全社會最危險的分子，或者精神分裂病患者，要自上而下共同聲討之、批駁之，必要時限制其行動自由。“跌”這個字，只有從中國房地產詞典中剔除出來，才能隨了一些人的意思。房價的走勢如何，只有漲幅是多少，才是值得人們費心思考的問題。於是，我們看到了北師大某教授認為北京房價仍將上漲20倍，達到全世界最貴的80萬元/平方米預言。

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這是一個惡毒的詛咒！在這位教授的筆下，中共不啻食人惡魔！雖然其本人對於中共高層維繫泡沫的房地產政策，是極為擁護和讚賞的。

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房價雖然瘋狂，但也有自己的滑鐵盧。典型的例子，就是溫州、鄂爾多斯房價泡沫破滅。然而，在主流的聲音中，溫州、鄂爾多斯事件並不是泡沫破裂的開始，而屬於操作技術不慎引起的意外。對於其他的地方政府領導人，溫州、鄂爾多斯事件，只會令他們在堆積泡沫的過程中更加慎重，沒有人認為自己城市的會出現泡沫破裂。對於幾乎所有的地方領導人而言，不能賣地無異於世界末日，他們永遠不想看到這一天。

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作為看透房地產本質的知識分子，針對高房價的亂局，是隨波逐流、萬馬齊喑，還是挺身而出、當頭棒喝，確是考驗知識分子良知的最好試金石。因為，只有改變了房地產的輿論，才有可能改變中央高層力挺高房價的政治立場。

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我在博士生階段的指導教師、中國社會科學院學部委員呂政研究員撰寫的《論高房價對國民經濟的嚴重危害》（以下簡稱呂文），是國內最高層次社會科學研究人員對高房價現象及其政策的理性批判，代表了知識分子出於良知、對社會醜惡現象振聾發聵的當頭棒喝，值得我們大家為其高聲喝彩！

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呂文從六個方面分析了高房價對我國經濟發展的嚴重危害，特別提出高房價對於中共中央和國務院大力提倡的擴大消費需求、推進新型城鎮化、提高產業國際競爭力、建設創新型國家等目標，均有著根本性阻礙，甚至是顛覆性破壞。

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這也就是說，中共中央、國務院一方面號召全國人民通過科技創新、發展實體經濟改善消費水準和改變生活方式以促進民生，另一方面又實施一個極度損害甚至摧毀上述政策目標的高房價政策體系，豢養了一個勢力極其龐大的既得利益集團——一切不利於既得利益集團的政策，要麼胎死腹中無法出臺，要麼色厲內荏虎頭蛇尾，要麼有效後被決策者偷偷收回，或由利益集團通過股市兇猛砸盤給予威嚇，令決策者談調控色變，再也不敢觸動房價這根最敏感的神經。

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於是，兩種截然相斥的政策，同時出現在“頂層設計”的框架之中。不過這種“綏靖”、“和稀泥”的結果，實在令人不敢恭維。這個結果就是，所有高層號召的積極的東西，無一最終不成為虛幻的泡泡；而政府名義上要調控和限制的高房價，卻越來越成為籠罩整個華夏大地絕大多數家庭的陰霾和夢靨！

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只有批判是不夠的，還需要提出改變畸形局面的建言建策。呂文從七個方面提出了房地產體制改革的建議，特別是提出了基於住房座位基本生活資料屬性的制度建設觀點，非常值的一讀，特別給予推薦！

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$ q1 h, V: V, Z; c公仔箱論壇我真誠地希望，有更多的知識分子能煥發良知，參加到高房價政策的批判隊伍當中，讓高房價成為人人痛斥、如過街老鼠的社會醜惡現象，使中央高層令人到鼓起與高房價鬥爭的勇氣，使任何人不敢以任何藉口維護甚至操弄這個醜惡現象。屆時，房價回歸合理，億萬百姓買到並且住上住房，將不再是南柯一夢。

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附錄：

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論高房價對國民經濟的嚴重危害

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中國社會科學院學部委員呂政

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城鎮商品房價格過快上漲，阻礙了國民經濟的健康發展，加劇了社會矛盾。高房價不是代表廣大人民群眾的利益，而是代表了少數人的利益；不是代表先進生產力的發展方向，而是阻礙先進生產力的發展；不是代表先進文化，二是代表了食利文化。制定房地產調控政策，必須認識到房價過高和上漲過快對我國社會經濟發展的嚴重危害。

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第一，高房價抑制了多數普通勞動者的剛性需求和改善性需求。上個世紀80年代，根據黨的“十二大”提出的社會經濟發展戰略的要求，在研究和規劃建設小康社會目標時，就把改善居民住房作一項重要指標，實現城鄉居民居者有其屋，城鎮居民家庭能夠“住得下、分得開”。所謂“分得開”是指在獨生子女的前提下，兒女到了懂事年齡可以與父母分開房間住。按照當時的標準，建築面積不低於60平方米，並有較小面積的廚房和衛生間等配套設施。隨著城鎮商品住宅的高層化、建築設計標準的提高以及公攤面積的增加，現階段城鎮居民家庭要實現“住得下、分得開”的小康生活目標，單套住宅的建築面積通常需要80平方米。但是，在房價過快上漲的情況下，抑制了城市大多數普通勞動者家庭的剛性需求和改善性需求。因此，高房價阻礙了全面建成小康社會目標的實現。tvb now,tvbnow,bttvb8 w6 \. n+ v" `

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第二，高房價加重了以居住為目的購房者的經濟壓力，套住了兩代人的消費能力，削弱了對其他消費品的購買力，壓縮了其他產業的市場空間，阻礙國民經濟產業體系的協調發展。以中等發展水準的省會城市為例進行分析。按商品住宅均價每平米8000元計算，購買一套80平方米的住宅需要64萬元，父子（女）兩代人共同首付30%，70%房款用公積金貸款20年，平均每月須還款3542元。2012年我國大多數省會城市家庭人均可支配收入23000元左右，三口之家年收入約7萬元，月均收入5900元。目前我國城鎮居民的消費支出構成中，恩格爾系數平均為37%，即三口之家每月用於吃飯的開支約2200元，加上必須的水電、交通、通訊等費用，平均每月生活費支出約3000元，歸還房貸3542元，合計為6542元，比家庭可支配生活費收入超出642元。30-50歲的工薪階層是我國城鎮消費的主要群體。很顯然，由於他們被房貸所困，必然要壓縮購買其他消費品的支出。因此，輕工、紡織、服裝、家電等日用消費品工業、商業服務業、家用汽車工業等產業的市場，必然受到大多數普通工薪勞動者支付能力不足的限制，難以實現擴大再生產的良性迴圈。國民經濟的一系列產業失去了有效需求的市場支撐還怎樣發展？通過擴大國內需求拉動經濟增長的政策目標如何實現？! p, e2 Z7 T! U5 c2 _7 s
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第三，高房價抬高了工商業成本，削弱了中國經濟競爭力。現階段我國城鎮的房價如同糧食價格一樣，屬於基礎性價格。房價的變化直接影響到一系列商品和服務業的價格。首先是導致勞動力成本上升。在房價和房租大幅度上升的情況下，企業不得不提高員工工資。如果不提工資，在實際上勞動力供大於求的情況下，企業卻陷入招工難的困境，使我國產業升級沒有取得進展的階段，弱化了勞動密集型產業的比較優勢，加劇了就業壓力。其次，房價過高，提高了商業成本，一方面是零售商業的場租費用上升，另一方面是由於消費的有效需求不足，生意清淡，使商業零售業和服務業的經營陷入困境，將導致一業畸形發展、百業衰退的局面。據報道，有的大城市2012年一年就消失了14萬家個體工商戶，還有的大城市，每月關門歇業的小餐館達100多家，主要原因是場租費用過高，使小本經營的生意難以維持。因此，高房價也阻礙了商業服務業的健康發展，減少了政府的稅源。
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- h3 o2 f9 G/ }. R第四，高房價使進城務工農民難以轉為市民，阻礙了城鎮化的進程。通常認為戶籍制度阻礙了城鎮化，其實更主要的原因是農民難以承受轉化為市民的經濟成本。目前農民工的月平均工資2000元左右，在務工城市的生活費用平均佔月收入的50%，再扣除春節返鄉的路費，全年凈收入也只有1萬元左右，還要負擔農村的妻兒老小。即使在原籍的縣城購買每平方米價格為3000元的一套面積為80平方米商品房，至少需要20年的以上積蓄。這是農民進城務工後難以融入城市，不得不繼續保留農村宅基地和住房的主要原因。另一方面，又使農村的宅基地難以集約利用和承包土地的扭轉，也難以實現土地利用的城鄉統籌、總量控制、空間置換和佔補平衡，進一步加劇了城市建設用地的短缺。% x6 @% a& ]% ~5 b

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& @$ S6 C' v& j% n' D第五，高房價對建設創新型國傢具有顛覆性的破壞作用。首先是迫使高端科技人才外流。我國的科研機構、企業工程技術研發中心、科技人才等科技資源主要集中在大中城市。大中城市房價過快上漲，超出了包括科技人員在內的工薪階層的購買能力，使他們難以安居。目前碩士和博士畢業生進入工作崗位時的年齡大多在25-30歲之間，已到了結婚成家的階段。他們每月的工資收入約3000-5000元。用於租房的支出要佔其月收入的50%。經濟上的壓力使他們中的很多人不敢結婚生子，更難以安心做好科技工作。無論是大中城市商品房的絕對價格，還是房價與家庭收入的比例，都顯著超出發達國家的水準。國內租房或買房的艱難，迫使許多重點大學畢業的學生，特別是理工科的畢業生越來越多的選擇出國。國家財政不斷增加教育經費的投入，另一方面高房價又導致大量優秀科技人才流向國外。已經在國內就業的科技人才，不少人是“身在漢營心在外”。高房價實際上是一種為淵驅魚的政策。
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其次高房價導致房地產商的超額利潤，削弱了工業創新能力。建設創新型國家，必須使企業成為技術創新主體。但高房價提高了企業的人力資源成本，削弱了企業積累能力。另一方面，房地產的利潤遠遠超出製造業的平均利潤，必然誘導企業剩餘資本投向房地產而不去追求技術創新。實際情況是，我國幾乎所有的大企業都在參與房地產開發並成為重要的利潤來源。一些中小企業的投資者，雖然不搞房地產開發，但剩餘資本用於小批量的炒房成為普遍行為。
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* M& n, A( ]1 [% ^3 U因此，高房價對建設創新型國傢具有顛覆性的破壞作用並非聳人聽聞。
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第六，高房價促使社會財富向少數人集中，加劇了財富分配不公。由於所有制結構和分配機制的變化，居民收入差距不斷擴大。居民財富差距的表現形式主要集中在動產和不動產兩個方面，即金融資產和房產。高收入階層在商品房價格較低時，憑藉其經濟實力購買多套房產，在房價大幅上漲時高價賣出，或者高進高出。當然，把房產作為一種投資工具並賺取利潤。只要是合法收入，本無可非議。問題在於市場機制自發作用的結果，必然導致少數人擁有大量房產甚至囤積居奇，抬高房價。大多數人缺乏購房的支付能力，出現一邊是財富的積累，成為富豪，另一邊出現大批無房戶或房奴。高房價進一步拉大了社會的貧富差距，並在中心城市形成一批食利者階層，割斷了收入與勞動創造財富的聯繫。公仔箱論壇& i. r! `  P5 v

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綜上所述，保持高房價及其繼續上升的勢頭，嚴重危害國民經濟的協調、健康發展，危害大多數人的切身利益，削弱實體經濟的競爭力，阻礙城鎮化進程，危害建設創新型國家。必須下決心城鎮抑制商品房過快上漲的局面，並逐步使房價回歸到合理的區間。' D9 f- o6 b7 A2 n* C6 I+ Q

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房地產政策的選擇，首先必須明確城鎮商品房的基本屬性是保證勞動力再生產所必需的生活資料，以社會必要勞動費用，即一定年限的家庭平均可支配的工資收入，能夠購買或租賃符合小康生活水準的商品住宅。因此房地產政策的立足點必須優先保證剛性需求和改善性需求。
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其次，為了保證國民經濟各個行業的協調發展，必須把房地產行業的利潤水準調節到全社會資本平均利潤率水準，抑制房地產行業的超額利潤。地方政府應逐步降低土地出讓費用和各種稅費。
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第三，由於商品住宅的是不可流動的商品，其價格受級差地租的制約。我國城鎮居民就業和居住的流動性低，各地經濟發展水準和居民收入水準差別較大，因此房價的地區差別很大。商品房價格合理的標準應當回歸到與當地城鎮居民家庭可支配收入相適應的程度。! i# R4 b6 D0 T/ d

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9 K: ~% R* O$ `商品住宅平均價格與家庭收入的比例主要取決於房屋建設用地供應量和居民的收入水準。由於我國人多地少，難以用美國等發達國家房價與收入的比例作為參照。另一方面，每套房屋的佔地面積及其土地所有權也不具有可比性。從現階段我國經濟發展水準的實際出發，沿海一線特大城市、省會城市和地縣城鎮的商品房總價，分別控制在當地居民家庭10年、7年和6年可支配收入能夠購買一套80平米的商品住宅可能較為合理。在此基礎上，房價漲幅不超過當年物價上漲率。tvb now,tvbnow,bttvb- d' k3 Y( m# j; A

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可以預見，到2030年前後，當城鎮獨生子女開始繼承房屋遺產、農村人口轉移的城鎮化進程基本完成、中小城鎮和農村的基礎設施完善，人口轉向零增長和負增長的階段，我國城鎮住房供求格局將會出現顯著變化。
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第四，國有企業不應退出房地產領域，而應成為建設公租房、保障房的主體，承擔平抑商品房價格和房租價格的社會責任，不再充當抬高土地價格的先鋒；取消經濟適用房的建設和分配，放棄城鎮商品房價格的雙軌制。公仔箱論壇+ k- |4 P6 m( r* c, L6 F

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第五，適時開徵房產稅，並實行差額累進稅率。商品房交易增值收益，累進徵收個人所得稅，從行政性限購轉向用稅收杠桿抑制房地產投機和投資行為。
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第六，城鎮房地產市場理應完全由市場機制自動調節，前提條件是土地供給沒有人多地少和糧食安全問題的瓶頸障礙，城鄉土地可以自由買賣，不同地區的經濟和社會事業發展相對均衡，城鎮居民就業與居住可以跨地區自由流動，即自願從高房價地區流向低房價地區就業和居住。但是我國現階段還不具備這些條件。另一方面，市場機制也會出現失靈。因此政府對房地產市場的宏觀調控和干預是必要的，當然應盡可能以經濟手段為主，地方政府行為與中央政府的政策目標必須保持一致。

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第七，由於幾千年小農經濟生產方式的和傳統價值觀念的影響，國人對於房地產等不動產的多多益善的佔有慾望，以及甘願為兒孫留下財產的特殊國情，是其他很多國家難以比擬的。甚至一些人把這種價值觀念和行為方式帶到了國外。資本追求利潤最大化的本質要求、地方政府對土地拍賣收益的過度依賴，根深蒂固的社會傳統，收入差距的擴大，這些因素交織在一起，導致房地產市場的畸形。如果不運用現代市場經濟的稅收手段進行調節，如果沒有政府以代表廣大人民群眾利益為出發點的有效干預，就難以培育起健康的房地產市場。（本文刊于《中國經濟時報》2013年9月16日）

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