（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。, G ]/ j& Y! b* T# a2 p" X
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
1 m4 g+ x' ~* ?2 l+ ~% t/ h9 \) j公仔箱論壇他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ [; d2 \* q1 o; e+ [- @
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。9 ^, N& p# K6 u1 L8 B. J0 M; \
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。公仔箱論壇* K9 W2 [$ P1 Y* j3 A, @$ X
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 L, n, w4 |" P0 N; g5 i
7 ?+ x$ d1 f/ a/ T7 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。新打房措施影響大
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林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
7 S. S) t. g" N) D4 p: B, xwww3.tvboxnow.com雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
) J3 Q9 _& T, ^; M! \他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
/ N+ O& S- c: c" B. C1 h公仔箱論壇林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。公仔箱論壇& l* u* F9 l4 Z9 s, b2 C- ^
2 u6 J% \5 j: V2 [# x公仔箱論壇新手可從次級市場下手www3.tvboxnow.com$ p* Z$ X& Y) Y
" y6 ~, ~- V* i( \3 i7 U* a產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。6 r! |0 Z7 u7 v0 ]0 V, f- h, _
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
3 Q, G5 R, {4 {! r. f“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”$ F( u! a, l7 D' K4 |! b8 V
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。公仔箱論壇8 m- y& M5 i& _
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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; j- g5 s$ W& O6 q8 a. Rwww3.tvboxnow.com現代人買房收租
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' ^ Q( [) X/ x7 D) i: {iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' n+ o1 a. v7 q! P& k( e2 O) ^9 i
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。' j I, Q& [; \& ~
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。' a9 T4 p6 _4 o7 B9 K
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
) W9 H( _+ G( awww3.tvboxnow.com她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
8 f" @: P& [5 v+ i1 j- P* \2 ^“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
7 \4 l% P7 |- c# T6 l# |7 g- }公仔箱論壇房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
7 x4 v# S9 p2 h8 _5 U5 p另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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# J" v7 `( x! {* J7 O7 {公仔箱論壇適時調租增現金流www3.tvboxnow.com" b0 v0 s( c- L* Y
8 N3 s" o5 j& K7 ~公仔箱論壇黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。公仔箱論壇( ]! j+ t9 N, B! Z7 y
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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1 [! W+ O) R. r7 l; m3 O隆房價跟不上獅城水平www3.tvboxnow.com& U# W( H# J. k! f$ H/ Q
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何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
$ q4 h$ p* m9 W他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
" w4 A4 G; y& W$ F6 d. E6 B公仔箱論壇素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。www3.tvboxnow.com6 O, x# y: x4 M( N
- s; |& E3 O: X7 Y. ctvb now,tvbnow,bttvb高鐵將建設7個站點2 U5 }; U6 k5 E4 E/ x
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 Z* E+ T k6 S f5 }) T
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。公仔箱論壇# z$ W( h m$ t9 q5 f% J& K
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 n5 k8 R- C3 B9 R3 A
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
1 Y; N" M* R+ d; h/ L9 ^: b* c! u4 Mtvb now,tvbnow,bttvb“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。公仔箱論壇8 M/ w, ]( \9 X4 o' K' n/ ^; p7 s- {
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 q2 X. [% z+ f' a# R3 \2 A6 ^
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。. M. d8 Q! Z+ a5 z/ J5 v
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
# d, A( X, t/ ~/ m, ?3 LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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' i7 f+ M [, @6 D# o4 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積4 _8 ]0 N4 P. p1 B0 P/ d
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
3 O+ |& V. N5 a2 w他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
0 b2 g$ Y' z4 b3 T' C! W" A“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
9 `) y" C9 X, U: J- D9 t! o“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
' ]8 o! c: A% k! Y: z3 Q“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”www3.tvboxnow.com2 e+ C% T0 k8 A
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了解購屋法律免惹麻煩公仔箱論壇" p9 I0 U. a- o4 G# b0 [4 L
" w' E4 v( i! m. S) E3 y公仔箱論壇律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ j+ m* h v6 i
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。tvb now,tvbnow,bttvb5 c I& E/ [$ d7 o7 \2 n
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
1 d( Y5 K5 a( G E. zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
( X7 } X$ b% y6 B5 e3 o" n) Hwww3.tvboxnow.com“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& Y' ?- n, x. v, y
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大馬法律完善
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。公仔箱論壇9 ]/ s8 z9 y% l& g" }
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。, _' w: r6 Z+ P4 m0 i% [7 C
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
; z! |) y" v+ I$ D5 D. x$ d* z陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
6 P m# f9 f) `/ G( stvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
/ W1 Z4 r- \3 N; X8 n e公仔箱論壇
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
, \7 L1 S2 o! n6 `tvb now,tvbnow,bttvb他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
4 M/ f3 D) O- E8 ^* @! GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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政府講很快做很慢/ m0 D% g W3 J* j1 p
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
" G8 k' M& P- S- H9 S9 |1 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。4 b9 I" U6 `- D
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
$ P: u7 D. s P3 O他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
- F( Y; x5 f; v$ @- a+ ^; o“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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