（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。. ^! X" m1 I/ m& o
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
. N" l# a! [7 z0 J他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
6 w9 D6 v4 n2 d# O- ?6 ^+ j不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
* o1 V6 P' E1 u/ r8 M公仔箱論壇林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
6 r6 c" _$ L, `9 N. }www3.tvboxnow.com“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
6 V: s, ?- y, ]+ q8 ~3 h l0 j2 N7 i) U4 k2 k4 {. B7 W
新打房措施影響大
7 Y3 D9 i4 i- p F7 W公仔箱論壇
* v; X/ }& i1 ?% W& a( g3 i公仔箱論壇林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。www3.tvboxnow.com- {) c4 z% N$ r/ a) i# E9 k; q1 s. ?5 \
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
, B5 d" U$ c( s他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
Q' V, K! q' I1 e& i) wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
! t& i1 D8 p1 e0 jwww3.tvboxnow.com( P% Q5 H6 U# l2 ~1 W, Q0 w5 Q$ R
新手可從次級市場下手公仔箱論壇. n g9 r2 s$ C' C
! X( d* M Z. {9 [公仔箱論壇產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
- @7 [; x( }1 x# W2 I' M6 ~www3.tvboxnow.com黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。www3.tvboxnow.com7 [9 i9 u# j' r0 Q; D' Y
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
% v. p, n$ O0 A" u( m7 e i公仔箱論壇而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
3 t: |2 G6 ^! f, kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。5 a; y8 p6 M0 A& {" P- D1 c
' h. R; `6 P. U) P- J, J9 ^公仔箱論壇現代人買房收租
, I+ k' Y8 q1 \+ Q' h
. i9 I* X1 o& ~3 M$ ?9 z" Q; ciProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。公仔箱論壇) _ F3 X6 h3 L# o" v7 ]
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。tvb now,tvbnow,bttvb5 L! t: S4 j) g( a) ^7 ` T2 Y
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。公仔箱論壇' G/ k7 a4 p0 `
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 }: }; y+ @! X
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
0 N9 o+ g4 O( l4 {& P. kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
" s n4 S" O+ ]/ N! y9 R" u" k房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。tvb now,tvbnow,bttvb1 V& W! g! R4 U7 F( p7 o, n
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。tvb now,tvbnow,bttvb2 W0 c2 l( S$ g/ p4 g
$ z7 F: M* F5 i適時調租增現金流公仔箱論壇7 b9 q, p& a V% {; r
公仔箱論壇/ A- g' Z3 @. l! i$ J8 V% s6 O
黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) R0 h: H8 x0 J% c4 t! k8 }
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。tvb now,tvbnow,bttvb1 [2 p3 u7 {9 e, H+ `* ~
公仔箱論壇, t5 t' y/ P" G
隆房價跟不上獅城水平0 b5 P( c3 z7 J9 w8 X# g
www3.tvboxnow.com! j7 j& s; P% c/ y) C8 x
何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。tvb now,tvbnow,bttvb% \! C \5 u2 i$ g' j
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
" |; G( v5 ^) {% D8 P素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。$ h0 Y# K9 i& ?- t/ x6 s
, J' L' u2 ^* c* v# l/ }www3.tvboxnow.com高鐵將建設7個站點
" g; E# w( Z( }/ t
" Z8 J/ O0 l1 g' F% B S9 M" {+ [www3.tvboxnow.com陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
3 D" H( n1 u* S' D+ ?, K- l/ ]何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
% U) J: r% p, p+ y; n他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。公仔箱論壇/ S+ x) r6 w) t& y
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。' G7 Y( |1 _, b. o& Q* [) o, n
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
8 O# a% h! u% F$ A# Bwww3.tvboxnow.com“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! v% C( S, T _. d |9 _1 i
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
* B) r; ]! ~; e" x1 y+ N8 N; XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
# R2 Z% l& _" F! g7 X" a5 O公仔箱論壇何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
$ }' J& j7 M6 T- K+ ~www3.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: T5 d3 b& u3 N3 }* O
獅城填土將增50%面積TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 f5 F0 ^% t6 A% O. J# z$ f! n& I. v
" v6 `$ G5 z7 S7 U何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
( S" G# Y' r8 C9 m他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。; j" [' g' t1 p
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
) Y# Z1 n- M" k& A' H7 N“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
, `: p& O' Q# g$ d“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”www3.tvboxnow.com- w& j- ^9 M+ v9 I
. Q a* V$ F$ p2 w% T% k# A! d了解購屋法律免惹麻煩TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 G5 `. Q# C* q5 d$ L& j1 W1 @
, ]; T2 q2 \) l- j' R律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
8 D( ~& `. Z* ~1 a' M3 `$ K他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。tvb now,tvbnow,bttvb6 b9 V$ V4 u9 q: l8 R7 }
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。2 z1 B1 I$ o" ~3 J( S
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
% l" _1 ~2 ^/ \' W0 \tvb now,tvbnow,bttvb“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
6 x" C" Q, E. V- p' [( t7 l1 Kwww3.tvboxnow.com$ z5 U% t, U) O6 k0 g
. U2 n* Z. @" p大馬法律完善
( ^, Z8 L! O8 W" rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ^5 v9 D, i A% g. C
陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。www3.tvboxnow.com9 j! B0 N3 ]5 h9 Q7 K
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
7 H' g3 I- ?+ m% |/ e1 ~陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
. I6 q7 f; r9 a( _1 D, t陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
" g; L. k9 g2 o' I2 H& fwww3.tvboxnow.com陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。www3.tvboxnow.com9 b" ^* i1 k& v
* E g! W" ~7 Y. f3 w) \8 }- STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。明年料調高產業盈利稅www3.tvboxnow.com8 I% [; ~+ s1 v, S7 P4 _
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! i0 N( R N! g0 C
陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' S$ F: X! U. }
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。) d9 Y9 X: F5 d
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
' g9 ]0 b: L8 a9 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。www3.tvboxnow.com' Q/ I* W$ h- K
政府講很快做很慢公仔箱論壇/ }2 D; b' A5 P/ U# b
) Y* ~' H1 p$ r' r+ c+ c9 M
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”www3.tvboxnow.com% S+ z) s; a; @9 c% Y/ v1 `" k- e9 C
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。6 z# L% _5 i7 W* J1 k4 j. Y
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
c' {1 s9 f, A1 i" c6 O+ M! A他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。www3.tvboxnow.com* U2 }0 A4 ^; E) x/ K7 x! d
“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
| 