[美洲] 「紙盤交易」免繳土地轉讓稅 ， 描述： 加拿大新聞

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「紙盤交易」免繳土地轉讓稅TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* n$ V; F( [2 ]  @% o: m

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甚麼是「影子轉售」？簡單而言，「影子轉售」就是地產經紀將已經賣出、但還沒有最後交接的房屋（買賣合約），再拿到市場上加價出售一次或數次。由於樓盤在每次交易中並沒有真的轉手，買賣的只是紙上的合同，所以姑且稱之為「紙盤交易」或「影子轉售」。( W/ k3 M* D3 i
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以一個虛擬例子而言，一個地產經紀協助客戶將其房屋以200萬元賣掉，最初買家出資200萬元。然後同一名經紀再找到第二名買家，以250萬元由第一位買家手中買下這份合同。第二位買家再把合同放回市場出售。同一名經紀再尋找第三位買家，以300萬元買下第二位買家手裏的合同。
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上述這些交易都是在最初的房屋買賣合同交接前進行。到房屋交接時出現甚麼情況呢？第一位買家以200萬元買進，250萬元將房屋合同賣出，賺了50萬元。第二位買家以250萬元將合同買進，以300萬元將合同賣給第三位買家，也賺了50萬元，第三位買家以300萬元買了合同，假如他沒有繼續將合同轉手，而是自己成為新的房主人，那麼他要付200萬元給最初的房主人，同時再付100萬元給第二位買家（第二位買家要付50萬元給第一位買家）。最後一位買家因為成了真正的房主，要按300萬元的最終成交價繳土地轉讓稅等，和其他房屋過戶費用。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 D5 a$ V# J6 z+ n5 n; y1 Y: t

4 B/ G' T0 T( C) ~! Z7 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「用槍手充當中間買家」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. D9 p1 P4 s( d# ~2 g0 G: D

7 A4 Q( G* H+ q: h: s! ^: ~% B公仔箱論壇中間的兩位買家不僅賺取了差價利潤，由於他們轉手的只是合同，沒有實際交接房屋，所以雖然各賺了50萬元，並不用繳納土地轉讓稅。至於說從頭至尾安排這些交易的地產經紀，可以在每一次合同轉手交易過程中，多收取一次經紀佣金。可以看到，經紀透過一棟200萬元的豪宅的多次紙盤交易，賺取10萬元佣金並不全是天方夜譚。不僅如此，如果經紀本人或是他們使用槍手充當中間買家，更可以連其中的巨額差價利潤一併賺進。
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/ c: I: f( a8 l; K至於房屋的最初賣家，即使得知其房屋尚未交接，就在市場上在短時間內被炒高了100萬元，他們在交接時所得到的仍是最初買家簽約時的房屋售價200萬元，同時要付給經紀掛牌佣金。此時與他真正交接房屋的人，也不是當初簽約的人，可能是幾手以後的買家。這個最後買家不僅買單了所有炒高的房價，還要繳納政府稅收。

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影子交易由樓花蔓延二手房 疑似華裔經紀「摩貨」日賺萬元
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6 d0 K5 j( u$ A5 F* m7 C0 _2 R「影子轉售」在英文裏叫做shadow flipping，在中文沒有一個對應的名稱。它是一種地產經紀利用「合同轉讓條款」，涉及利益衝突謀取個人收益的交易過程。
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在樓花買賣過程中，最初的買家在幾年後房屋臨近交接時，將購屋合同轉手賣給一個新買家接手，賺取部分差價，由新買家承擔所有合同責任，並與開發商最終做交接。這種方式叫做「合同轉讓」（assignment）。樓花合同轉讓的條款，一般在買家最初與開發商簽定的合同中有規定，轉讓時必須經過開發商的同意，有時開發商會收取一定數額的轉讓費。
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很多人了解這種「摩貨」方式，但以為只有樓花買賣中才存在assignment。其實這種交易方式，也可以在二手房屋的買賣中存在。只是以前並沒有那麼普及。現在由於房市的火熱，在房屋交接之前，利用轉讓條款加價倒賣合同，成為一些經紀的生財之道。www3.tvboxnow.com# p) W/ t/ Z+ w6 `' z# G7 B

- N( q9 L4 \3 K; B$ i. Q( |  Stvb now,tvbnow,bttvb在實際操作中，地產經紀、特別是本人充當中間買家的經紀，可以賺取多少利潤？《環球郵報》（The Globe and Mail）上月一則調查報道指，溫哥華一戶西人家庭以520萬元將房屋賣給一位海外商人，但交易時發現買家變成這位商人的地產經紀。這位姓名疑似是華裔的地產經紀向賣家表示，將與之前那位買家的太太「合買」這個物業。賣家雖然懷疑卻無可奈何，因為先前合同中確實有允許買家轉讓合約給其他人的條款。
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兩度掛牌叫價高逾百萬TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& l$ A- g) @) j' b& `: v
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這房屋交接3個月之後，新的房主人即是同一位地產經紀，將房屋重新掛牌上市，賣出620萬元高價。報道指以兩次成交日期之間天數計，相當於每天賺了11,000元。而同一位經紀在今年2月該報做出報道時，再次將房屋掛牌上市，叫價658萬元。$ D( T/ D8 m3 o4 E) G) `( l8 v& m
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卑詩省長簡蕙芝（ Christy Clark）約兩周前宣布，該省將採取兩個措施打擊「影子轉售」行為。一是所有交接前的合同轉讓，必須取得房屋主人授權同意。二是交接前房屋合同加價轉讓所獲取的所有利潤，一律歸最初賣房的房主人所有。

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安省嚴管經紀操守 最高罰5萬兼判囚
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# H, x9 N! i; }3 ^) w; O8 Zwww3.tvboxnow.com安省於2002年通過的「房地產及交易中介法」（Real Estate and Business Brokers Act； REBBA 2002）及「地產經紀職業操守」（Code ofEthics）規管房地產經紀的行為，保證房地產市場有序經營，以及執業者遵守職業操守，誠實公平對待消費者。
7 Z! _# R. K" P) _; N$ Q  X# PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' m2 m& Y/ }4 d; O: m# L: ?
其中一項重要規定是披露利益衝突。地產經紀除了正常佣金之外，若在一宗交易中涉及任何直接或間接個人利益，如地產經紀本人或其親屬是買家或賣家，或與之相關的公司是交易的買家賣家，都必須在交易達成前，向買家和賣家書面披露利益衝突，並得到相關方的書面認可和授權。
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利益衝突的披露包括：經紀所了解的任何可能對交易物業的價值產生影響的事實或因素，包括地產經紀已經達成的涉及該物業未來的買賣、出租、交換或其他交易的談判、出價及合約情況，以及地產經紀在佣金以外，所收獲的其他金錢或利益。' b7 D' K: C2 d& V4 I3 j
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經紀公司可被罰25萬# X8 T# b) z0 Z) t
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另外，當同一個經紀或是經紀公司在一宗交易中同時代表賣家及買家，或經紀公司或個人在一宗交易中，同時代理超過一名買家，即出現所謂「多重代理」（Multiple Representation）的情況時，必須要告知賣方或買方，並且讓他們知道除非得到他們的書面許可，經紀公司或個人不能繼續這樣做。
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違反上述規定的經紀在安省將面對嚴重後果。違背職業操守的經紀可能受到RECO的紀律聆訊，受到罰款2.5萬元的處罰。如果是違反REBBA 2002的立法條款，可能由安省執法法庭（ProvincialOffences Court）定罪，個人可能被罰款5萬元及坐監，經紀公司可能被罰款25萬元。此外，RECO還可以就情況對經紀做出停牌、釘牌（revoke）、不予續牌或是在特殊要求下才能執業等處罰。

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地產議會要新海岸 遵守7項牌照條件
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據《環球郵報》（The Globe and Mail）指稱一間「引起買家極度不滿的卑詩地產公司」的報道，卑詩省房地產議會（The Real Estate Council of British Columbia，簡稱RECBC）周六發表聲明，要求涉及該指稱的新海岸地產（NewCoast Realty，簡稱新海岸）須遵守7項牌照條件：包括委任當局批准的行政經紀(Managing Broker)、每月上交全部有關轉讓和佣金紀錄等。有學者稱，地產議會對地產公司發出這樣的發牌條件，非常罕見，足見問題的嚴重程度（詳另文）。而新海岸地產董事長吳語在接受本報獨家訪問時承認，該公司現行經營模式有待改善(詳A4)。tvb now,tvbnow,bttvb1 a  f' Q- P) s9 U- r( ^
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周六在《環球郵報》刊登的調查報道指出，據現場錄音內容，新海岸負責人在去年10月的經紀培訓講座中，涉嫌鼓勵進行俗稱「摩貨」的違規行為（詳另文）。針對該項報道，負責監管本地地產經紀的RECBC隨後公布一份聲明，稱報道引起當局「嚴重擔憂」，因為報道中的錄音內容可能違反《房地產服務法》（Real Estate Services Act）。tvb now,tvbnow,bttvb& o$ p6 K1 }% U) t

; |# f5 e% i8 IRECBC曾向《環球郵報》要求提供證據，但該報拒絕這麼做。不過，RECBC表示，會採取各種可能的辦法展開調查，以保護公眾利益。www3.tvboxnow.com: k9 V7 n, O( W8 k! e9 X+ E
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當局要求提供涉事錄音公仔箱論壇) Z9 a. Q; p& J2 ?. V* [3 @: V

; B* g. I2 g2 e+ M  s5 SRECBC的聲明指出，上周較早時已經接觸到新海岸負責人和其律師，對方也願意合作，並提交報道中涉及的錄音。' }$ v' g0 K" w0 _4 ?* s3 @

: ?% u2 c4 d( C7 o6 E6 r) j% g+ I公仔箱論壇RECBC表示，為了確保地產公司遵守《房地產服務法》，現向新海岸增加7項牌照條件，包括委任當局批准的行政經紀、每月上交全部有關轉讓和佣金的紀錄等（見附表）。該公司已經同意了這些條件。
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! ]/ U) n/ U, c# V  Y公仔箱論壇RECBC還會在每個季度對新海岸進行審核，如發現問題，會作出相應的處理。新加上的牌照條件的最終版本，將於本周公布。當局稱，消費者若對新海岸地產交易有任何疑慮，可以致電604-683-9664或電郵[email protected]。tvb now,tvbnow,bttvb# g) f$ T* a4 K8 y; Z

8 J5 X* }) c, k, u9 `: ^/ V: cwww3.tvboxnow.com調查「摩貨」小組 周二發表報告
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5 m1 \( g% x% E$ I3 U# kRECBC行政主任福西特(Robert O. Fawcett)在聲明中稱：「該地產經紀公司正進行大量買家及賣家的交易。有關消費者須要履行合約的責任，當局不會干預這些交易，消費者與經紀公司所同意的條件將保證能夠進行，也會得到適當的監管。」
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5 d5 R% u4 }& p, }《星島日報》記者周六進一步查詢時，RECBC發言人彼得斯（Marilee Peters）回覆時表示，暫無法透露更多細節，但指出調查樓市「摩貨」的獨立諮詢小組，將於本周二發表中期報告。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' p) y7 _$ f" ~+ S" @

" r, N1 c4 P* S( G( G7 H! y8 d% t3 ]公仔箱論壇新海岸否認有關報道指控( F+ ]+ e9 D. l, d6 s+ A) u
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新海岸隨後也作出回應，否認《環球郵報》有關文章中的指控，指「新海岸的經紀和管理層工作努力，為客戶提供最佳利益，同時尊重職業責任」。公仔箱論壇% r0 {: B# K9 y

6 i9 {" r& v) s, U5 U' z. d新海岸在否認的同時，指出該報道引用的錄音對話片段是斷章取義。新海岸現與RECBC合作，審查這些事件，並期待對這些已經做出的不公平指責作出答辯。」tvb now,tvbnow,bttvb. [9 W  q! s9 d+ t6 G7 j
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《星島日報》周六向《環球郵報》撰寫該文章的記者Kathy Tomlinson查詢相關報道，但至截稿時，仍未獲對方回覆。

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再有大溫業主稱是「摩貨」受害者
2 Q! v2 Q/ P1 p' o+ L1 B0 itvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 G* a  l: u2 L* s, o

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據《環球郵報》披露，一個列治文前屋主斯塔特(Don Stutt)自稱是新海岸地產公司「摩貨」受害者。他認為該公司游說他賣屋的手法非常有問題。 9 e0 j& \  O0 a7 [. s9 v& n
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摩一摩獲利40萬元
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) m+ V, F) S/ m; itvb now,tvbnow,bttvb斯塔特說，自己和妻子在去年12月，出售他們名下的獨立屋予一個黃姓女子(Ms. Huang，譯音)，成交價150萬元，但4個月後，該幢物業約以190萬元轉售，令該黃姓女子賬面獲利40萬元。
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據《環球郵報》調查顯示，上述黃姓女子是新海岸地產公司其中一位董事。
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不過，斯塔特承認，在該宗賣屋交易，他是通過自己的經紀跟新海岸地產公司的經紀洽談買賣事宜。 ! a2 `  o- g! W( f+ W2 ?+ v

- C  V2 x. m: x1 ^" l公仔箱論壇屋主入稟法院追討賠償$ o9 w, y! t9 E# r# r6 N
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此外，在今年2月，據CTV電視台報道，另一位列市前屋主戴維斯(Jim Davis)表示，約於5年前，他被自稱「桑尼(Sunny)」但事實上就是吳語的男子，游說出售自己的列市獨立屋，結果雙方以87萬元成交，但在1個月後，「桑尼」已把該幢物業以97萬元轉售給其他買家。
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9 ~& e* ]0 Q5 \$ _( T! Gtvb now,tvbnow,bttvb患嚴重風濕病須住院治療的戴維斯，現已和至少另外兩個列市前屋主，入稟法院向吳語追討賠償。
1 g, E2 _3 q5 p/ I7 v2 K' X公仔箱論壇
' L& y$ a$ D: P2 F& f* J6 C不過，新海岸地產公司就向傳媒強調，所有交易均屬合法買賣，不存在詐騙情形。
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- C! u; o" I8 I5 ~0 X卑詩省長簡蕙芝(Christy Clark)已於今年3月宣布，新措施將規定今後「摩貨」利潤歸原來的業主。

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吳語：錄音紀錄斷章取義
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面對卑詩房地產議會頒下7項新牌照條件的新海岸地產公司，據《環球郵報》記者展開的調查顯示，新海岸地產公司東主吳語去年10月14日，出席一項在卑詩本拿比舉行的經紀培訓內部講座中表明，游說賣家以低於他們所期望價格，盡快出售物業，然後又把同項項物業以更高價格轉售予其他投資者，即俗稱「摩貨」行為，是為經紀為自己和公司賺更多錢的法門。據了解，《環球郵報》還取得了吳語該段說話的錄音紀錄。; a) \; |# U3 c: M' R# D  l% S8 ^' y

+ V4 ^1 r* W. d! g# a公仔箱論壇據該篇由《環球郵報》記者湯姆林森〈Kathy Tomlinson)撰寫的報道指出，吳語強調經紀必須考慮本身利益，這樣才可以賺更多錢。
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' V% ?( T$ }/ ^" K" F: }, B0 M) awww3.tvboxnow.com該報道引述吳語稱：「我們買屋賣屋都要快。你必須想到自己的利益。儘管第一口叫價永遠不會是最好的價格，我相信這是事實，但你一定要(向賣家)說，第一個出價，已經是最理想的價格。」
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0 K8 C6 v2 n! L報道稱，現年42歲的吳語，約10年前從中國移民來加，現擁有加拿大永久居民身分，但不會說英語，因此他是以普通話向下屬講解摩貨技巧的要點。
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公司東主非持牌地產經紀+ t3 W; ~4 n3 X+ [$ S; q: @

) d" e% n7 h9 G9 r$ U$ otvb now,tvbnow,bttvb此外，湯姆林森也指出，儘管吳語是新海岸地產公司東主，但並非持牌地產經紀或行政經紀，因此吳語不受卑詩省地產經紀法例的監管。4 ^$ q, a" I# _, O9 z! Z- v

4 \1 a8 }' K- D2 j+ [8 K1 Q, L據地產經紀專業守則表明，經紀在交易中必須從客戶的最佳利益著想，如果違反此守則，就可能面對紀律處分。www3.tvboxnow.com. J6 A1 K/ h7 r. B- D3 x
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不過，新海岸地產公司的代表律師科瓦爾(Simon Coval)，否認該公司的經紀以自己和公司利益為先，並反指相關報道斷章取義，曲解了吳語的說話內容。www3.tvboxnow.com7 z$ l  x2 _) i9 i
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科瓦爾說：「我們從公司獲得的指示，就是為客戶爭取最好的價錢。」

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+ E' c% W' Q/ g3 E) W4 e專訪董事長吳語 稱經營模式須改善www3.tvboxnow.com% d) y0 f; t0 P7 t: P/ [

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新海岸壞消息多承認不足歡迎監督www3.tvboxnow.com$ G# o# E) W& F
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剛受到卑詩房地產議會調查，並須接受7項牌照條件要求的新海岸地產公司，近期被指欠經紀佣金遭抗議、涉炒地產買賣合同(「摩貨」)被指手法欠妥，負面新聞層出。在成為風眼中心當兒，該公司董事長吳語在列治文公司總部接受本報獨家專訪，在回應負面消息時，他承認亟需反省公司經營模式，須加以完善，以及多寬容，少樹敵。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. d3 ]- _5 f, Y- }+ x
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在該公司總部會議室接受本報記者獨家採訪時，吳語表示，歡迎卑詩省記者房地產議會（The Real Estate Council of British Columbia，簡稱RECBC）展開的調查監督。談到近期該公司連串風波，他坦承須要反省現行經營模式並且加以總結，汲取教訓以做得更完善。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ t. Z% |7 X7 S: D! G
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強調沒欠佣金 公司按合同辦事
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《星島日報》記者在周末採訪吳語時，適逢該公司與RECBC開會研究地產經紀等問題。關於有經紀較早時於該公司開年會時候，在會場外抗議欠佣金事件，吳語說：「我們沒有拖欠佣金，一切按合同辦事。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  k. Q5 r, s% h7 b+ I

8 x4 d1 U) n0 X: h4 f公仔箱論壇他解釋說，該公司的經紀制度與別人的並不一樣，而且不同經紀間的合約也不同，收取管理費用有異，所簽合同內容也就不同了。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' s+ i; d8 W3 z) B; z
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他透露，第一種是獨立經紀，來去自由，公司遵照合約，不分不扣任何佣金。這與其他地產公司的傳統模式比較相似。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* }/ f0 [3 r: h( L5 ?1 {

: @- P, `( t# c7 l6 H5 C$ J- s第二種是團隊經紀，這是新海岸的創新模式。加入團隊的經紀在慎重考慮之後，自願和公司簽約，佣金和公司按合約比例分成。有的是三七分成，公司分三成，經紀拿七成；有的是五五分成。分成比例與公司支持力度相關。
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吳語又強調，該公司的團隊經紀採用創新合作模式，所以與他們簽的合同也與獨立經紀不一樣。經紀離開公司的方式，跟其他傳統公司不同的有兩條：一是如須解除合作，團隊經紀須提前6個月提出書面通知；二是團隊經紀如果退出合作轉到其他經紀公司，在該公司還未收到的、應得的所有房屋買賣佣金，全歸公司所有。
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吳語還向記者說，當天在溫市中心的抗議人士中，有些並不是該公司的經紀。; v0 l! @0 L9 W7 Y3 Q! D' j9 L& T7 p7 v1 a

+ t  ~+ h: j1 O! m/ |/ ~公仔箱論壇對5年前「摩貨」事件有解釋
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有關被媒體指「摩貨」，吳語指源於一位5年前客戶的投訴。本地有媒體報道，Jim Davis在5年前以87萬元出售自己的獨立屋給華人男子Sunny，一個月後他發現Sunny以97萬元把他剛沽出的物業轉售，Sunny賬面獲利10萬元。而據入稟狀提供資料顯示，Sunny正是吳語。
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吳語辯稱，當時新海岸公司還沒有成立，他在開建築公司，與一位合伙人買了屋主Jim Davis的獨立屋準備拆掉重建，但因為合伙人改變主意，他們就把房子賣掉。「合同上寫得很清楚，可以轉讓給第三方。」) C" c" U+ X( t# k+ o( }
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他說，房子是由助理買的，他沒進去看過房子，只是在價格上把關，助理和經紀與賣家談判。「賣家投訴說被經紀忽悠了，我不是經紀，我只是買家。」當時房價漲得很快，他認為是賣家見價格漲得高，反悔了。tvb now,tvbnow,bttvb. B! |6 M3 t5 m% I* w: q, I# e

/ Y' M, H3 _: T  y( jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。現年42歲的吳語更強調，當時地產公司並未成立，該事件是他開建築公司時所遇到的。2012年他成立新海岸地產公司，2013年關閉了建築公司。所以吳語認為，不能光憑這個新聞就說他「摩貨」。
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關於轉讓合同，十年前自大陸移居加國的吳語說，在買家賣家同意下，轉讓合同是合法的。關鍵是一定要向雙方披露信息，不可隱瞞。