[香港] 樓價跌資不抵債 銀主收樓急增逾百宗 十按財仔盤初現爆煲

serrurier

樓價跌資不抵債 銀主收樓急增逾百宗 十按財仔盤初現爆煲
, f( [; h  @5 U. N1 T公仔箱論壇
3 ]* u* B8 `- @: G" H2 u/ O
( M  ]$ q, ~8 U( `公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 f3 N1 t' B4 W" B% I8 G! c5 A
0 Y$ B6 g7 X  Z; N

) z: \% R# F/ A  M本報獲悉，住宅樓價高位回落，連累財務公司受牽連，近日新錄得銀主盤累積急增至百伙水平，其中四成為涉及財務公司「借爆」物業，不少涉向財務公司三至四按，甚至出現十按財仔銀主盤，該項九個蓋十個樽過度借貸物業，在業主資不抵債下，最終由銀主收樓低價沽出，一場財仔盤爆煲潮漸出現。" L0 D* I- z5 M. J& H2 |# z
tvb now,tvbnow,bttvb) m& _7 t5 O4 R) A' m* w& G
辣招打擊樓市成交下，政府錄得樓價指數掉頭高位回落中，綜合市場消息稱，近日全港銀主盤急升至累積近百伙高位，較以往五年平均數增近一倍。當中，由於金管局嚴限銀行貸款，部分買家借貸應急下，一批財務公司便從借貸夾縫中活躍起來。中原財務董事總經理梁理中表示，一批被收樓的銀主盤中，料有四成涉及財務公司參與貸款等安排，較以往財務公司佔一成銀主盤比例增加。
% y" a2 t. V& E( W4 lwww3.tvboxnow.com
% l- U# R. |; V" K6 xwww3.tvboxnow.com「九個蓋十個樽」
) W) e$ S3 V0 X6 X' ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# B: ]$ |: Y( r( E6 V" c6 Y. M九龍城新錄得的豪門銀主盤，消息指出，原業主經七家財務公司，承做共十次按揭並借凸樓價，當中以新債舊債方式「九個蓋十個樽」套取大筆近千萬元貸款，最終原業主賣樓收回金額仍未能清還借凸貸款，樓市持續調整下，最終原業主選擇失蹤後，未有繼續還款，物業遭銀主收樓，並以低市價一成沽出，成為涉及最多財按賣出銀主交易單位。tvb now,tvbnow,bttvb9 O9 }' R& R" k8 C8 q

' ~2 g* Q- D$ K' l  ewww3.tvboxnow.com財務公司承按風險增
7 m* {7 T9 l4 i4 ~& L' K公仔箱論壇www3.tvboxnow.com# H2 Q& n* H% ~7 t' s9 C
今年首季豪宅銀主盤有十宗交易中，其中五宗涉及借入財務公司貸款，當中，新近成交的大圍名家匯，原業主買入單位後，分別向三家財務公司借入按揭，其後未有還款最終成為銀主盤，銀主沽出單位時亦較買入價蝕讓五百六十三萬元，另外，位於大埔比華利山別墅一項銀主洋房易手，亦曾由三家財務公司等參與加按，亦因未還能供款而遭收樓，反映借入財務公司高息貸款，逐成為銀主盤觸發點之一。
+ K. q# V4 J+ _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- m/ y0 \+ O1 Z8 q9 I/ q9 J
香港持牌放債人公會主席長原彰弘表示，過往幾年趁樓價造好，物業估值上升，個別小型財務公司為爭取生意，為客戶承造加按套現。
+ T( M3 b* e0 O公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' X* [5 m4 ]: p
但現時遇上樓價下跌，財務公司承造樓按風險正不斷增加，因而錄得物業資不抵債，賣樓不足清還貸款下，有機會令財務公司蒙受損失，相信僅屬零星個案，但日後隨樓價下調，資不抵債情況或有所增加。
* ?# L/ I* `& P/ B0 ?0 |/ c% ~tvb now,tvbnow,bttvb
7 N6 g2 Z3 B' Z% e, i7 e他補充，本港現有逾千間持牌財務公司，當中業務涉樓宇按揭的不足一百間，財務公司絕大部生意屬私人貸款，公會有三十八個會員計算，平均樓按業務佔各公司整體業務僅約一成，亦暫未見有類似「爆煲」個案，即使樓價持續下跌，對公司穩健性影響亦屬輕微。# Z2 z' b  u- l) K- U% O8 E
www3.tvboxnow.com0 z* P# M) R- n+ P7 U! N$ V
加按與美國爆煲前雷同" O, r  ]6 }5 n5 m/ i# c
公仔箱論壇3 e% L" H" X) m# s* l8 h
中大地理與資源管理學系副教授姚松炎表示，新辣招推出後，的確令成交及按揭宗數減少，但物業加按數字卻未有跟隨調整，反映業主有意透過加按套現，這與○六年的美國樓市大跌前情況雷同，當時亦有很多人透過樓價上升，加按物業套現過活，不過，待樓價停止上升後，甚至掉頭回落，不少物業斷供被收回。他又指出，本港加按情況未有像當年美國般盛行，但樓市上升動力減退，正出現銀主收回物業個案，預期樓市調整，稍後或將出現跌市「骨牌效應」，不少多重按揭借貸銀主盤將增加。

serrurier

樓價690萬借逾千萬債www3.tvboxnow.com% q  e' x' d( E
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 p' n( `- q3 R0 n- H$ H: e
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 A; T, i. l5 z" |
tvb now,tvbnow,bttvb. {2 u6 P% ~5 g8 _( l! E% x
一場○八年金融海嘯後令低息期持續，加上樓按借貸大行其道，在熱錢放水下出現大批「一樓多按」個案，當中最矚目為剛於上月中交易，位於九龍城豪門高層C室買賣，揭露一項十度承按銀主盤低價交易，該名業主早年以六百九十五萬元入市，並巧妙將物業輾轉加按「錢」套現，貸款滾至一千一百多萬元，由於借凸賣樓更錄得資不抵債，令物業淪為銀主盤沽售告終，交易令部分財務公司遇上損失。
, D# Y4 ?! s, T5 w. A
* N$ r( G' X  @% ]/ O& m  Itvb now,tvbnow,bttvb該項十按財仔盤豪門，原業主不斷靠借新債填舊債，最終資不抵債遭收樓，消息人士稱，該項單位在二月底由星展銀行正式放售，原本叫價九百五十萬元，但放盤後市場反應一般，最終數度減叫價後，終以九百二十八萬元沽出，較市價低逾一成。$ C0 C/ ]4 O: L- W$ r, G! @! v

4 O" G' d; E8 ^: E0 s, {0 F不斷靠借新債填舊債
/ }$ S: t4 F+ E. a" F$ ?tvb now,tvbnow,bttvb4 Y; |7 T% F6 W" b
據交易代理稱，這項十按豪門單位一度原定於去年五月以九百四十八萬元易手，但由於原業主借貸過度，當時在簽訂買賣合約時，律師樓發現交易中，原業主需要額外付出約二百五十萬元，方可清還所有欠款完成買賣，但律師樓及債權人當時未能聯絡得到業主，後來更發現該名業主已失蹤，交易告吹退訂予準買家，及後，物業淪為銀主盤後上月以九百二十八萬元沽出，售價再下跌下仍然資不抵債，賣樓套現後尚欠二百七十萬元欠款未清還。www3.tvboxnow.com- D& }: r0 H7 @

" @: _$ E; {6 P是次銀主把單位沽出後，將會按債權人的先後次序，取得各自應得的款項，其中，屬第一債權人的星展銀行，將能優先取得欠款，而按債權優先次序，有財務公司因賣樓後仍資不抵債，未能取回全部貸款，因而蒙上損失。
$ c+ r- f& x) e& J+ p$ WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- v. p" L/ o' w# z0 J; yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。按債權先後次序取款tvb now,tvbnow,bttvb) x3 B$ P% i) Q( {; L$ G2 U
tvb now,tvbnow,bttvb; N" u* T* K; b' w1 s
翻查土地註冊處資料顯示，該單位曾於零九至一三年期間，先後向七家財務機構承造十次按揭，期間亦曾來回共六次償還貸款。不過，該業主自從於一二年十月開始，再度向包括星展在內的三家財務機構借貸，如在一二年底及一三年初期間，向康業信貸快遞借取共二百五十萬元，但截至物業於一三年四月成交時，業主仍未有償還該幾筆欠款。
% q; f1 s- A2 @3 R. _( s7 U+ d' ]
( }- J1 q, |) M0 S. Z/ i1 E' @- M市場人士稱，上述的交易乃「九個蓋十個樽」鮮明例子，若業主出現財政上需要，往往選擇把物業加按套現，不過，每筆新債務均涉及額外利息等支出，長久而言，若該業主財政情況惡化無力還款，需要「債債」下，最後終因無力借貸過度「爆煲」。

serrurier

代理有責提醒「財仔盤」風險公仔箱論壇! a& \0 W+ @0 V! n2 T0 U. j
% |2 I# i& {, w' c% \# P8 _
「一盤多按」最後淪為爆煲盤，輾轉由銀主收回放售的個案漸現，但這批另類盤源，有意入市的買家，就要「打醒十二分精神」。0 I8 B" m% T/ |: Z, _1 [

; C) A: l# \; A0 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有地產代理就指出，對該類多於一個按揭登記、以及錄得超過一家財務公司借貸的物業，會向準買家作出提醒，並要求買家開出的定金，交予律師樓先作托管，避免賣方因未能還款而挾走訂金後「失蹤」，令買家蒙受損失。www3.tvboxnow.com. R- }" K# O8 J2 b, W5 t
公仔箱論壇' y; ?/ [% C: N2 \- o) d
交律師樓託管訂金
  n6 i) ?  N! S) Htvb now,tvbnow,bttvb* K2 l! T$ \0 n& g; \$ `
中原高級營業董事王鎮維表示，其實地監局有指引要求，若「開門七件事」（查冊中七類重要資料）中，土地註冊文件交易內註明業主有按揭貸款登記，代理應要求買方將訂金保留在律師樓中以支付交易，而一般情況下，代理為免被追究疏忽之責，亦會按指引要求買方開出訂金交予賣方律師樓。tvb now,tvbnow,bttvb) s8 t8 m0 l: L, ~
" `7 u5 E: i1 A- |2 }1 h- w) v
事實上，有樓宇買賣交易會將細訂直接交予業主，但若然業主一方有按揭，為免交易途中其再借錢而造成資不抵債，通常代理為免責任上身，均要求買方要求細訂交予律師樓託管，除非對方暫委託不到代表律師，或查冊登記按揭金額較清晰，若然遇上有財務公司按揭備註，或甚至多家財務公司貸款記錄，均一定要求交收金額予律師樓托管。

serrurier

警署申請放債牌 成立財務公司簡易TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& o9 ^) F6 ~/ H$ i5 ?; T9 S! a

# k  a8 K$ F* Stvb now,tvbnow,bttvb現時市場上大大小小財務公司共逾一千家，除了由於貸款業務有利可圖外，更重要是成立一家財務公司的門檻相當低，當中並無資本要求，從公司註冊處，以及警務處申請放債人牌照，前後僅須約三個月時間。www3.tvboxnow.com# D2 G# m) p4 t" Y; G. q- o

7 S) s4 p( X  i5 w2 Z8 ^& rwww3.tvboxnow.com市場人士透露，要成立一家財務公司的要求相當簡單，首先政府公司註冊處放債人註冊小組，申請成為持牌放債人，公司註冊處的申請費用為八千八百元，另須向牌照法庭繳交一千九百一十元，合計涉款約一萬零七百一十元，同時，須向警務處牌照課放債人牌照組遞交申請書及陳述書，在取得警方許可後，牌照正式生效，年期為一年。www3.tvboxnow.com% E" Z( L( f% B- M+ r

4 g0 G% \) M0 O0 A2 ]& d1 l8 N無資本要求 三至四個月批牌
2 M& i3 d' b8 \& W7 X
- l( b# w2 u  i! U4 ]& q& `有從事樓按之21財務董事莫耀強表示，整個牌照申請過程僅需三至四個月，其中向警方遞交申請後，警方隨後會派員到財務公司登記地址，視察現場環境，只要是普通辦公室間隔，一般均能順利通過，然後便可正式營業。tvb now,tvbnow,bttvb0 f  R) D6 k' m* \; D8 X" P8 v( s

3 v% {( j0 `# `# n公仔箱論壇莫耀強指出，雖然市場有逾一千家財務公司，但會提供樓宇按揭的公司，僅約一百家，而市場須向財務公司承造樓按的人士，多因為個人須債務重組，而物業為最容易取得貸款，故每遇財務問題，業主傾向率先透過物業抵押，借貸樓按以渡過難關。tvb now,tvbnow,bttvb; F; X5 K$ s$ u. x! t0 l

9 a9 T* e4 ^( }. v, ptvb now,tvbnow,bttvb另外，財務公司一般願意承造物業估價的八成，當中主要為二按及三按，因應估價隨市況變化，扣除銀行承造的頭按，實際二按及三按一般所涉及款額僅約數十萬元，惟隨承按次數愈高，年息可高至三十厘水平。