[香港] 50年舊樓公契條文不清 法團地舖業主爆訴訟 住宅公家地被私有化

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樓齡超過50年的何文田帝國大廈，因公契條文不清，出現了電表房等公用設施業權被個別業主「私有化」情况。過去3年來，帝國大廈時任法團與地下大業主為大堂管理權爆發訴訟，結果法庭將地下公用設施地方的佔用及使用權判歸業主所有，法團要進入設施維修要獲業主同意，直指裁決令日後管理十分困難。
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民主黨立法會議員涂謹申提醒，不少舊樓公契也無清楚訂明公用地方範圍，業主買樓時要注意。大業主榮康置業有限公司早前接受查詢時稱負責人離港，不便回覆。
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7 ~# Y& l: w! S5 iwww3.tvboxnow.com榮康﹕負責人離港不便回覆
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2 H- K3 ]5 |, d' n「09年開始我接手時，(管理)已非常混亂，個火牛房畀人僭建入去做寫字樓，作為法團你一定要保障整個大廈嘅安全，我哋畀業主投訴話起火咁點啊？同大業主講佢又唔理你。曾經有段時間大廈要買保險唔批，保險公司話火牛房太危險，搵好耐先有公司受保。」帝國大廈A至B座法團前主席關太上周辭職，她在辭任前接受訪問，對近日與地下大業主訴訟被判敗訴大表無奈。
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4 X+ Z9 a& q* w9 E# v* m! n6 a* l! u- ntvb now,tvbnow,bttvb何文田帝國大廈大業主兼發展商為榮康置業有限公司，至今仍擁有涉及地下大堂的7份業權。在上址居住超過40年的業主謝先生說，榮康自1990年代開始將地下的停車庫通道、行車通道、火牛房甚至樓梯底空間等，改建為10多個商舖出租賺錢，不少業主長年投訴改建造成環境惡劣、管理混亂。
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大堂電表火牛房判給大業主
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. l) _" O2 K3 c& p! Wwww3.tvboxnow.com法團於2009年發現大廈閘門因出現裂痕和搖搖欲墜，時任主席關太屢叫榮康更換不果，遂擅自將該閘門更換，引發榮康入稟控告法團擅自拆下，並要求法庭頒禁制令，不准任何人停留在帝國大廈地下大堂的通道，而法庭亦按要求，頒下臨時禁制令。
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另外，業主榮康亦向法團提出民事訴訟，要求法庭釐清大廈地下公用地方的業權。官司於2012年在高等法院開始處理，至2015年9月法官頒下判辭，指地下大堂的火牛房、電表房等判歸榮康所有，又指相關改動沒有構成滋擾。法庭又判決，業主將樓梯底商舖出租多年，又獨自支付差餉，故判樓梯下的商舖「逆權侵佔」成功，「終絕」其他業主的共同業權(extinguished thetitle of all co-owners)。
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! [+ @! M6 @4 x* C) v公仔箱論壇記者上月到大廈地下大堂觀察，發現涉雙方爭拗佔用權的地方仍被圍板圍封，內裏停車場及商舖位置則繼續空置，由榮康派人管理，管理人員稱火牛房及電表房由榮康持有鎖匙。關太稱，榮康獲判擁有公用設施佔用權限，令法團無從管理，「雖然公用設施被判歸大業主，但實際上法團都係要畀錢維修」。公仔箱論壇0 i' a0 m; \8 X' G. e0 ^
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涂謹申質疑「原為業主去逆佔」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 ~0 e, v0 K( O, B0 P
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不過，亦有不滿法團的業主向本報稱，反對法團動用大廈資源打官司，卻無進行和解，認為榮康取得地下公用部分是理所當然，「咁本來就係人哋啲嘢，你做乜無啦啦同人哋搶先？搞咁耐使咁多錢，就算榮康揸匙，佢(法團)都入到去管理」。
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2 R' x4 P3 |  P( F+ C7 M: t. ~www3.tvboxnow.com民主黨立法會議員涂謹申分析個案時稱，舊樓公契模糊為常見之事，但此案涉及問題複雜，當中大業主被判「逆權侵佔」樓梯下的商舖，值得商榷，「逆權侵佔有個金科玉律，如果間屋唔係你嘅，但你去霸，霸咗好多年咁你可以逆權侵佔晒所有其他業主。但作為其中一名業主去逆權侵佔呢，其實就係唔得嘅，因為你自己都係業主，咁你點可以霸埋其他業主呢？」他續稱，若法團認為判決不公允，最佳解決辦法是循上訴處理。但關太說，法團籌錢打官司很困難，今次釐清業權的訴訟已遭不少業主反對，因此即使不同意判決亦難以上訴。

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拆「失修閘」反被告 法團前委員：點做落去9 ?2 K2 T' w' Q
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《建築物管理條例》有保障法團履行管理職務條文，只要法團委員真誠地及以合理方式行事，就毋須為錯失承擔個人法律責任。不過在帝國大廈案件中，法庭裁決法團前主席關太為處理閘門失修問題，除拆去業主的閘門外，還多次向不同政府部門投訴，是屬於行為惡劣，故裁定其行為不會受到該免責條例保障。有其他法團委員對判辭感驚訝，坦言會因此而不做委員。
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) a9 a) V' @6 x/ {, N# d  |1 L帝國大廈共有8個座號，分成3個法團管理。A至B座法團前主席關太，由於屢叫大業主更換閘門不果，遂擅自將屬於大業主的閘門更換，引發榮康入稟。法庭在裁決時，將關太自行拆閘及不斷向政府投訴的行動，定義為「突擊破壞行動」，故判關太及A座法團要作出80元象徵式損害賠償。判決稱，當時東閘門的法律地位尚未確定，在未肯定閘門誰屬時，關太的拆門行為是不真誠及不合理地代法團行事，公然侵犯業主權利。
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3 ~! {7 l8 _4 m1 t  Z( b公仔箱論壇官：拆閘不真誠不合理侵業主權利
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3 p) ?8 n* z5 S$ ztvb now,tvbnow,bttvb被裁定行為不合理的關太，於本月辭去法團主席職位，她無奈稱﹕「當時你唔拆道門又點？壓死人咪又係法團賠保險。唔做喇，仲點做落去吖，仲告嚟告去咩！」另一帝國大廈E至H座法團前委員何先生對裁決亦感憂慮，他稱，「當時大家都係諗住義務幫吓手，舊時個大廈好鬼亂，咁你嗰啲僭建係法團去處理，業主唔會理個地方係邊個，但投訴就一定係搵你囉，咁樣真係好難做落去，容乜易畀人告返轉頭索償。」C至D座法團前委員黃太亦稱，若有可能不受《建築物管理條例》第29A條的保障，會影響其他委員的連任意願。
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# s9 r0 K5 C4 y+ s" r4 K& Swww3.tvboxnow.com「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」成員莊榮輝指出，《建築物管理條例》用意本為鼓勵業主自理大廈的管理，今次判決會令業主卻步。民主黨立法會議員涂謹申解釋，當時與訟雙方仍爭拗閘門誰屬，除非關太取得法律意見稱可拆閘門，否則若未有法律意見下便行動，便有可能被指不合理地行事。